多项房地产相关融资政策发布——
促进金融与房地产良性循环
重点改革开发建设和销售阶段的信贷制度，强化资金封闭管理、专款专用，更好维护购房人合法权益……8月28日，金融管理部门发布多项房地产相关融资政策，优化房地产融资制度，服务住房品质提升和企业转型发展，促进金融与房地产良性循环。
房企项目信贷预期更稳定
8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）；金融监管总局发布多项房地产相关融资管理办法，涵盖商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款等具体领域。
我国形成商品房预售制度以来，逐渐建立了配套的房地产信贷制度，满足了市场起步和增长阶段的融资需求。但在市场长期发展过程中，也积累暴露出一些问题，需要改革传统发展模式并推动行业转型。
招联首席经济学家董希淼认为，随着当前推进商品住房销售制度改革、完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售，信贷制度也需要根据房地产发展新模式进行调整。
“《意见》立足房地产行业转型发展和构建新模式需要，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。”中国人民银行有关部门负责人表示。
从供给端看，房地产项目的合理信贷需求将持续得到满足，涵盖商品住房、商业地产、城市更新等领域。
一方面，信贷供给的预期将更加稳定。银行业金融机构将按照市场化、法治化原则，以项目为中心，采取主办银行模式，满足商品住房开发项目的合理融资需求。“贷款审批更加侧重于项目本身，采取主办银行制。前者合理区分房企集团风险和项目风险，项目独立运行，封闭管理；后者有助于提升沟通审批效率，更好支持房地产项目的合理融资需求。”金融监管总局相关负责人介绍。
“在开发贷款领域明确提出采取‘主办银行’模式，是房地产发展新模式中的重要举措，其核心在于由主办银行负责发放贷款，项目账户开立在主办银行，实现贷款‘借—用—还’闭环。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。
另一方面，信贷服务的适配度将持续提升。针对预售、现售项目的建设销售周期差异，金融管理部门适度拉长了现售项目的贷款期限，原则上不超过5年，最长不超过7年；指导金融机构设立专门的“城市更新项目贷款”品种；围绕商业地产在开发、购买和运营阶段的差异化融资特征，提出更精准的信贷服务要求。
个人住房贷款更便捷
为更好满足现房销售和预售模式下的个人住房贷款需求，金融监管总局会同中国人民银行制定了《个人住房贷款管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。“安全性、可得性、经济性三方面将得到进一步保障。”金融监管总局上述负责人说。
为保障安全性，防止购房者“交了钱却拿不到房”，从根本上维护购房者合法权益，预售、现售商品房的房贷发放时间作出了调整。其中，对于预售商品房，个人住房贷款的发放时点从“主体结构封顶”调整到“竣工备案”；对于现售商品房，房贷的发放时间为“销售备案后”。与此同时，房贷的全流程风险管理进一步加强，尤其对于预售房，贷款资金要通过受托支付方式支付至预售资金监管账户，避免被挪用。
为提高可得性，增强购房者的个人住房贷款能力，收入偿债比例上限、房贷期限上限也作出优化。一方面，借款人房贷月供与其收入比例的上限、每月所有债务支出与其收入比例的上限，前者调整为50%，后者调整为60%。另一方面，房贷期限的上限从30年延长至40年。
为增强经济性，更好满足改善性住房需求，二手房交易可以“带押过户”，进一步降低房屋交易成本。目前，二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。为让二手房交易更便捷，《办法》提出，借款人购买存在未结清贷款相应房产的，贷款人可为带押过户提供贷款服务，实现登记、贷款、放款、还款、尾款结算有效衔接。
充分发挥资本市场功能
除了以信贷服务为代表的间接融资，直接融资也将发挥重要作用。8月28日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，主要通过5项举措，支持房地产开发企业合理融资。一是支持上市房地产开发企业再融资；二是支持上市房地产开发企业并购重组；三是支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS）；四是推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展；五是持续推进不动产私募投资基金试点工作。
证监会在2025年末推出的商业不动产REITs试点工作，正是落实党中央“做优增量、盘活存量”“构建房地产发展新模式”决策部署的重要举措。截至目前，已有4只商业不动产REITs上市，募集资金超过200亿元。
中金基金副总经理李耀光认为，商业不动产REITs有助于盘活存量资产、扩大有效投资，提高直接融资比重，更好服务高质量发展大局；有利于支持构建房地产发展新模式，企业将成熟资产推向资本市场后，能够打通资金回笼渠道，构建良性资产循环，形成从传统“开发商”向“资产管理者+服务商”转型的内生动力。
证监会表示，下一步将坚持发展与规范并重，充分发挥资本市场功能作用，积极支持房地产开发企业融资用于符合政策要求的房地产项目，优化房地产证券发行人监管，着力防范化解房地产领域涉资本市场风险，更好服务加快构建房地产发展新模式，推动房地产行业高质量发展。（姚进郭子源马春阳）
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